Passoire thermique à Clermont-Ferrand : le guide du bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois échéances, zéro report

La règle vient de l'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement loué en métropole. Trois dates jalonnent la décennie. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire. Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F. Au 1er janvier 2034, elle touchera les classes E.

Un espoir de report a circulé : la proposition de loi Gacquerre, votée par le Sénat le 1er avril 2025 pour aménager ce calendrier, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, aucune échéance n'a bougé. Un bailleur clermontois doit donc bâtir sa stratégie sur le droit en vigueur, pas sur une hypothèse d'assouplissement.

Louer un G malgré tout : ce que risque le bailleur clermontois

Un logement classé G proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 est juridiquement non décent. Pas d'amende automatique ni de contrôle systématique : le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable, en conciliation, puis devant le juge. Celui-ci peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement tant que rien n'est fait.

Le bail signé avant l'échéance se poursuit : votre locataire en place n'est pas expulsé et le contrat n'est pas annulé. Mais le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022, interdit déjà d'indexer le loyer d'un F ou d'un G en cours de bail comme de l'augmenter à la relocation. Précision utile : Clermont-Ferrand ne pratique pas l'encadrement des loyers, seul ce gel national s'y applique.

10,4 % de passoires : la géographie clermontoise du problème

L'ADEME recense 52 291 DPE à Clermont-Ferrand depuis juillet 2021 : 6,8 % ressortent en F et 3,6 % en G, soit 10,4 % de passoires, environ 5 400 diagnostics. La ville vit en zone climatique H1, autour de 400 m d'altitude, avec des saisons de chauffe longues qui alourdissent mécaniquement les consommations.

Le bâti fait le reste. Le centre historique et le vieux Montferrand sont construits en pierre de Volvic, une lave à forte inertie mais à faible résistance thermique, qui produit des étiquettes basses dès que les menuiseries sont anciennes. Les maisons des cités ouvrières héritées de l'époque Michelin et les immeubles d'après-guerre, élevés avant toute réglementation thermique, complètent le tableau. Les studios loués aux étudiants de l'Université Clermont Auvergne concentrent enfin une part des mauvaises notes, sur de petites surfaces où chaque défaut pèse lourd. Le détail figure sur les classes du DPE à Clermont-Ferrand, et l'analyse chiffrée de l'année dans notre point 2026.

Dérogations du décret du 18 août 2023 : utiles, mais pas magiques

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à travaux dans trois situations, et la première résonne fort ici. Les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : le vieux Clermont et Montferrand relèvent d'un secteur protégé où toute modification d'aspect extérieur passe par l'architecte des Bâtiments de France, ce qui écarte de fait l'isolation par l'extérieur des façades en pierre de Volvic. Deuxième situation, la copropriété : vous avez traité vos parties privatives et proposé les résolutions en assemblée générale, mais elles ont été rejetées. Troisième cas, le risque de pathologie du bâti, recevable sur des murs anciens qui doivent gérer l'humidité.

La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Gardez la mesure : aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Elles évitent une condamnation à l'impossible, rien de plus. Archivez tout : avis de l'ABF, procès-verbaux d'AG, rapports techniques.

Classé F ou G : le plan d'action, étape par étape

Première vérification : la validité du DPE lui-même. Les diagnostics réalisés avant juillet 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025 ; si votre étiquette vient de l'ancienne méthode, refaites le diagnostic avant toute décision, comptez 100 à 220 € à titre indicatif. Deuxième vérification, décisive pour les studios : l'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé les seuils des logements de 40 m² et moins. Pour un DPE établi entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette : un petit logement loué aux étudiants de l'UCA peut sortir de la zone F-G sans travaux.

Si la classe se confirme, avancez dans cet ordre :

• Commandez un audit énergétique : scénarios chiffrés, gains de classe attendus et ordre des travaux, indispensable sur un bâti ancien.
• Choisissez des travaux compatibles avec la lave : isolation par l'intérieur qui laisse respirer le mur, combles, planchers bas, menuiseries et chauffage, l'extérieur étant rarement accepté en secteur protégé.
• Ne sacrifiez jamais la ventilation : la commune est en potentiel radon de catégorie 3, et une isolation qui confine l'air intérieur aggraverait le problème au lieu de le régler.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé par paliers des copropriétés d'avant 2013 (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, 50 lots et moins en 2026), pour faire voter les travaux communs.
• Après le chantier, refaites le DPE pour acter la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de signer un bail.

Aides 2026 : pas de montants gravés, un guichet local solide

MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, mais ses barèmes et conditions évoluent régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, vérifiez la règle du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le plan de financement.

L'atout clermontois est le guichet local : Rénov'actions 63, le service public de la rénovation de l'habitat financé notamment par le Département du Puy-de-Dôme et Clermont Auvergne Métropole dans le cadre de France Rénov'. Ses conseillers accompagnent gratuitement occupants et bailleurs, du premier conseil à l'analyse des devis, et l'espace conseil France Rénov' reçoit à la Maison de l'Habitat, 129 avenue de la République à Clermont-Ferrand. Y passer avant de signer le moindre devis évite les erreurs de séquence : sur une passoire, l'ordre des travaux compte autant que leur montant.

Vendre plutôt que rénover : l'arbitrage

Si le chantier dépasse votre budget ou reste bloqué par la copropriété, vendre un logement classé F ou G demeure parfaitement légal, y compris occupé. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique réglementaire accompagne le DPE depuis le 1er avril 2023 ; l'obligation s'est étendue aux classes E le 1er janvier 2025 et doit atteindre les D en 2034. Comptez 500 à 1 000 € à titre indicatif, pour un document valable 5 ans. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de vente classique suffit.

Côté marché, les F et G se négocient avec une décote face aux biens comparables mieux classés. L'arbitrage se résume à une soustraction : coût des travaux après aides d'un côté, décote consentie de l'autre. À Clermont, la demande locative étudiante redonne vite de la valeur à un bien rénové : un studio sorti de F retrouve un loyer libre et un vivier de candidats. Un DPE récent et un audit chiffré vous donnent les deux termes du calcul.