Louer à un étudiant à Clermont-Ferrand

Environ 36 000 étudiants : une demande locative profonde

L'Université Clermont Auvergne accueille environ 36 000 étudiants, répartis entre les sites du centre (Carnot, Gergovia), le grand campus des Cézeaux à Aubière et le plateau Saint-Jacques, qui concentre le CHU et les formations de santé. Dans une ville à 66 % de locataires, les étudiants forment chaque été le gros des candidats : studios et T2 meublés se louent vite, du centre-ville aux abords des campus. Pour le bailleur, un DPE à jour et un dossier complet font la différence entre une location signée en septembre et un logement vide en novembre. Notre article sur la location étudiante et l'UCA détaille ce marché.

Les diagnostics du bailleur

Le dossier de diagnostics techniques annexé au bail étudiant est celui de toute location :

• DPE : obligatoire, affiché dès l'annonce et opposable au bailleur, valable 10 ans.
• État des risques (ERP) : daté de moins de 6 mois, avec la mention du radon de catégorie 3 propre à Clermont.
• Électricité et gaz : pour les installations de plus de 15 ans, fréquentes dans les studios anciens.
• Plomb (CREP) : pour les logements d'avant 1949, nombreux dans le centre en pierre de lave.
• Surface habitable : mentionnée au bail (loi Boutin).

Studios de 40 m² ou moins : vérifiez l'étiquette 2024

L'ancien mode de calcul du DPE pénalisait les petites surfaces : l'eau chaude sanitaire pèse proportionnellement plus lourd au m² dans un studio que dans un T4. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils des logements de 40 m² ou moins, applicables depuis le 1er juillet 2024 : de nombreux studios clermontois ont gagné une classe, parfois deux. Si votre DPE a été réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, inutile de le refaire : une attestation officielle de la nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur le site de l'ADEME à partir du numéro du diagnostic. Un réflexe indispensable avant de conclure qu'un studio est une passoire.

Passoires : le calendrier et le gel des loyers

À Clermont-Ferrand, 10,4 % des DPE sortent en F ou G, et les studios du bâti ancien en pierre de Volvic, peu isolés sous un climat de zone H1, sont surreprésentés. Or le calendrier des passoires thermiques est enclenché : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les F suivront en 2028, les E en 2034. S'y ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni entre deux locataires. Pour un bailleur étudiant, dont le locataire change souvent chaque année, l'enjeu est immédiat.

Pas d'encadrement des loyers, mais un marché qui trie

Clermont-Ferrand ne pratique pas l'encadrement des loyers : le loyer se fixe librement à la relocation, à la seule exception des logements F et G, gelés par la règle nationale. Le bail meublé étudiant de neuf mois, prisé pour caler la location sur l'année universitaire, obéit aux mêmes obligations de diagnostics que le bail classique. Dans un marché où l'offre de studios est abondante autour des campus, c'est la qualité qui départage : un logement bien classé, aux diagnostics de location à jour, se loue plus vite, se reloue sans vacance et évite les contestations d'un locataire mieux informé que jamais.

Investisseur : sécuriser l'achat d'un studio étudiant

Avant d'acheter un studio pour le louer, vérifiez trois points. La classe DPE d'abord, en exigeant un diagnostic récent et, pour les petites surfaces, l'étiquette recalculée de 2024 : un G affiché peut être un F réel, et inversement un « bon » DPE ancien peut cacher une passoire. L'état des risques ensuite, radon de catégorie 3 compris. Le budget travaux enfin : isolation et ventilation d'un studio ancien se chiffrent avant l'achat, pas après. Un nouveau DPE après travaux, 100 à 220 € à titre indicatif (voir les prix), officialise la classe regagnée et sécurise vos baux pour dix ans.